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習近平總書記強調，人民群眾對實現住有所居充滿期待，我們必須下更大決心、花更大氣力解決好住房發(fā)展中存在的各種問題。中央經濟工作會議提出：“支持剛性和改善性住房需求”“推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。
當前，如何更好滿足居民剛性和改善性住房需求？怎樣理解房地產業(yè)的新發(fā)展模式？確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，重點要從哪些方面發(fā)力？記者進行了采訪。
優(yōu)供給、穩(wěn)需求、防風險
引導市場預期和信心回暖
我國房地產業(yè)規(guī)模大、鏈條長、涉及面廣，增加值占GDP比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%，是國民經濟支柱產業(yè)；房地產貸款加上以房地產作押品的貸款，占全部貸款余額的39%，對于金融穩(wěn)定具有重要影響，是外溢性較強、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)。
中央經濟工作會議提出，要確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，從經濟維度看，確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展對于著力擴大國內需求、有效防范化解重大經濟金融風險、穩(wěn)住宏觀經濟大盤具有重要意義；從社會維度看，它關系人民安居樂業(yè)、社會和諧穩(wěn)定，“一個穩(wěn)定的、沒有大起大落的房地產市場，有利于形成穩(wěn)定的住房預期，更好提振社會信心”。
支持居民換購住房有關個人所得稅政策，部分城市可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限，推進保交樓專項借款盡快全面落到項目……2021年下半年以來，多部門出臺稅收、金融等政策，降低居民購房成本，支持剛性和改善性住房需求，效果逐步顯現。貝殼研究院數據顯示，今年1月上旬，二手房市場的先行指標出現明顯回升。
多位受訪專家認為，做好今年房地產工作，可以從供給端、需求端等方面更多發(fā)力，進一步改善行業(yè)資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。
優(yōu)供給。“要扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，推進房地產市場供給側結構性改革，優(yōu)化供給主體、供給產品、供給規(guī)模、供給節(jié)奏，努力保持供需基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定，同經濟社會發(fā)展相協調、同住宅產業(yè)發(fā)展相協調。”上海市房地產科學研究院院長嚴榮認為，在優(yōu)供給的同時，還要提品質，推廣住房全生命周期管理理念，不斷提高住房建造和維護質量。
穩(wěn)需求。我國城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大。浙江工業(yè)大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬建議，要因城施策，在“房住不炒”前提下，優(yōu)化部分城市限制性政策，合理釋放住房消費潛力；支持個人住房貸款合理需求，加大住房公積金支持力度，完善以小換大、以舊換新稅收支持政策；結合落實生育政策、人才政策等，解決好青年人等住房問題；鼓勵加大保障性租賃住房供給，發(fā)展長租房市場。
防風險。住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人表示，要“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式，防范化解風險。“一頭”抓出險房企，一方面幫助企業(yè)自救，另一方面依法依規(guī)處置，該破產的破產，該追責的追責，不讓違法違規(guī)者“金蟬脫殼”，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關。切實維護購房人合法權益，做好保交樓工作。“一頭”抓優(yōu)質房企，一視同仁支持優(yōu)質國企、民企改善資產負債狀況。虞曉芬建議，從中長期來看，還要完善項目全生命周期風險排查、市場風險預警、預售資金監(jiān)管等機制。
今年，住房和城鄉(xiāng)建設部將會同有關部門依法查處房地產開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務等領域違法違規(guī)行為，營造誠信守法、風清氣正的市場環(huán)境，讓人民群眾放心購房、放心租房。
支持剛性和改善性住房需求
解決好新市民、青年人等住房問題
新時代十年，我國住房供應規(guī)模持續(xù)增加，商品住宅銷售面積累計超132億平方米，是上一個十年的2.2倍；城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由2012年的32.9平方米，增至2021年的41平方米，更多百姓住有所居、安居宜居。
然而，隨著人口流動日益活躍，人口向經濟發(fā)達地區(qū)和城市群集聚趨勢明顯，新市民、青年人“買不起房、租不好房”的問題比較突出；加之2000年前建成的大量老舊住房面積小、質量差、配套不齊全，居民住房改善性需求也比較旺盛。中央經濟工作會議提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。
“新市民、青年人住房需求主要集中在租賃型住房需求和剛需型首套購房需求。基于這一點，迫切需要在人口凈流入的大城市構建保障多層次、產權多元化的住房供給體系，為新市民、青年人群體打開階梯式、動態(tài)化的居住上升通道。”虞曉芬認為。
具體而言，公租房在面向住房、收入“雙困難”家庭供應的同時，要繼續(xù)擴大覆蓋范圍；以保障性租賃住房建設為重點，加快破解項目落地難、用地價格高等問題，讓新市民、青年人租得起、租得好；長租房市場要在規(guī)范市場和增加有效供給兩方面同時發(fā)力，能夠提供租賃關系穩(wěn)定、條件良好、價格合理、選擇余地大的優(yōu)質房源。“十四五”時期，40個重點城市將建設籌集650萬套（間）保障性租賃住房，可解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。
此外，劉洪玉認為，目前對剛性住房需求的支持和對投機炒房的防范，已經形成了比較完善的政策體系，對于改善性住房需求的支持政策，還需進一步完善。
據貝殼研究院首席市場分析師許小樂介紹，貝殼研究院2022年第四季度消費者置業(yè)信心調研數據顯示，計劃在未來半年內購房的比例顯著回升，一線城市從去年三季度開始持續(xù)回升。
將“四好”建設作為重心
注重質的穩(wěn)步提升
當前，房地產市場已經從解決“有沒有”轉向解決“好不好”的發(fā)展階段。中央經濟工作會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。新發(fā)展模式如何理解？
劉洪玉認為，從住房制度角度，過去是重購輕租，新發(fā)展模式則是多主體供給、多渠道保障、租購并舉；從企業(yè)發(fā)展模式角度，過去是“高負債、高杠桿、高周轉”模式，新發(fā)展模式則是“聚焦、穩(wěn)健、**”模式；從產品服務模式角度，過去是以新區(qū)開發(fā)做增量銷售為主，新發(fā)展模式則是以城市更新優(yōu)存量運營為先。
“房地產業(yè)的新發(fā)展模式應當具有高質量可持續(xù)發(fā)展特征，能夠促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”劉洪玉認為，我國房地產市場雖然已經走過了30年左右的發(fā)展歷程，發(fā)展速度很快，但離均衡成熟完善還有很長的路要走。
虞曉芬認為，房地產業(yè)未來的發(fā)展，要從追求“量的迅速擴張”轉變?yōu)樽⒅亍百|的穩(wěn)步提升”。應該將好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設作為重心，調整投融資模式，在產品力、服務力以及盈利能力等方面苦下功夫，從重資產向輕重并舉轉變，從增量開發(fā)向增量存量共同發(fā)展轉變。“‘四好’建設是對傳統(tǒng)住房開發(fā)、社區(qū)建設、城市規(guī)劃理念與城市發(fā)展模式的重構，城市更新、老舊小區(qū)改造、養(yǎng)老地產、大物業(yè)管理等，都是重要方向。”
嚴榮建議，推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，近期重在補短板、防風險、穩(wěn)市場，重點發(fā)展長租房、保障房、城市更新等領域；中期重在優(yōu)機制、促發(fā)展、提品質，改革完善房地產相關土地、財稅、金融等制度，加大力度推動房地產領域綠色低碳轉型發(fā)展，提高數字化、智能化管理水平。
“安居才能樂業(yè)。我們將牢牢抓住讓人民群眾安居這個基點，以努力讓人民群眾住上更好的房子為目標，從好房子到好小區(qū)、從好小區(qū)到好社區(qū)、從好社區(qū)到好城區(qū)，進而把城市規(guī)劃好、建設好、治理好，讓城市更宜居、更韌性、更智慧。”住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人說。
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